关于换房,是先买还是先卖的问题,似乎是个死循环,选择哪一种都各有利弊。只有买与卖的时机无缝衔接,才可能万无一失,但这种概率又往往微乎其微。
玛丽 | 作者
在一线城市房产流通速度最快的深圳,站在楼市跑道内外的买房客们都时刻在关注市场动态。甚至,一些刚上车没多久的刚需,又开始“谋划”换房大计。
曾先生,是最近的换房客之一。2014年,他在坂田万科公园里买了一套88平三室新房,总价190万左右,现在这套房产同户型二手房挂牌最低价格约380万。曾先生打算用赚来的房价差,换套中心区的房子。那是该先买还是先卖?曾先生纠结无果,咨询了身边朋友。
有人建议,要先买房,把房卖了一时半会找到不到合适的房子买会很麻烦,而且房价万一涨了,卖了之后买不起就亏大了。有人却说,要先卖房,不卖先买要用7成首付,况且市场不稳定,万一坂田这套近期难出手,看好了房也没钱买。
关于换房,是先买还是先卖的问题,似乎是个死循环,选择哪一种都各有利弊。只有买与卖的时机无缝衔接,才可能万无一失,但这种概率又往往微乎其微。
“深圳的换房客,如果选择先买再卖,首先应该具备二套房70%首付的支付能力。以目前市场中位数的成交总价400万-500万的区间来说,二套房的首付约280万,如果加上其他税费,则需要支付300万左右的首付。”深圳房地产中介行业协会总监徐枫,在3月10日做客新浪乐居直播间中表示,资金配置是决定换房买卖顺序的关键因素。
“先买后卖,买二套时需缴7成首付;而先卖后买时,只需5成首付。先买后卖的劣势是,占用名额、占用资金、贷款成本更高。”深圳中原研究中心经理王飞持同样的看法。
而在实际生活中,一些有换房准备的客群,遇到最大的困扰却不是资金,并非他们都具备高昂的首付支付能力。对于非投资的普通购房来说,在资金有限的情况下,既然铁了心要换房,一般是有购房资格或另有他法。
如上文的曾先生,他换房再买时,准备写自己未婚妻的名字,两人未领结婚证,女方仍有3成首付的购房资格。在龙华购置一套小公寓的杨先生,公寓换住宅,他还可以享3成首付的优惠,所以准备换大房。还有刚生二胎的余女士,计划卖掉在保税区的小户型,在临深片区买套大三房。临深不限购,她更不受7成首付所困。
那么,在资金充足或另有3成首付购房名额之时,究竟是先买还是先卖?除了资金,换房买卖的顺序还有市场淡热之分。
《 换房客该先“卖”还是先“买”?一步走错损失80万》,近期比较受关注的这篇文章中提到的叶女士,就是在市场火热时换房,先卖掉自己的房子后房价上涨,再买房的成本提高,算下来损失近80万元。
针对如叶女士一类的案例,深圳资深中介人士建议,业主换房应该认真了解当下的市场行情。在市场热时,先卖出房屋,很可能让自己买入的机会“踏空”,除非有绝对的把握是在高点卖出,然后低点买入。否则,在货源偏少、价格坚挺的市场行情下,一出一进,分分钟损失过百万也不足为奇。
龙华业主胡先生就曾因换房吃过亏。2015年初,他想把自己金碧世家43平米的房子,在同小区换套大的。经过中介推荐,他把自己房子以120万卖掉,准备买另一栋楼上的78平米的房子,当时挂牌为210万。却不料卖房很快,选房波折,这中间一耽误就几个月。
之后赶上房价大涨,胡先生看中的户型涨到了近乎280万,因为急需房子住,他便忍痛跺脚买了。多出了70万买大房,加上自己房子卖亏的钱,胡先生这一折腾损失了将近一百万。
“在房价上涨周期里,先卖房再买房,可能遇到的困境是房子没了,手头上的钱也不够支付下一套房,这种情况很常见。很多换房客,把手头的第一套卖了,准备出手第二套,但第二套的房子业主又调价了,超过了买家原先的预算,只能再找其他房源。”徐枫如是分析。因此,在市场热的周期换房,适合先买再卖。
作为换房客,先买心目中的房子再卖掉手头的旧房子,可以择机而动,在相对高价时再出手卖掉。但同时,如果遇上市场冷清,看好了房原先那套卖不掉,不仅资金压力大,购房资格容易受限,还可能导致违约。
“如果不卖掉布吉的房子,看中的福田房子根本无力购买。”刘先生说,必须先卖掉布吉的房子才敢出手买。除了首付资金问题,还因为他朋友换房先买再卖,赔偿了10万元的违约金。
去年11月份,刘先生朋友与卖家签订了《买卖合同》约定12月10日前完成交易过户手续。没有想到,他未能在12月10日前将自己房子出售,没有了购房资格,只能提出解除买卖关系,最终赔偿了违约金10万元。
先买房可以选择到较为满足需求的户型,但要承担一定风险,如果首付资金不充足需卖房款补充的话,无法保证原有房屋卖出及收款时间,有可能导致新购房屋的违约行为。即使能够快速出手,也很难以理想价位成交,多数需要作出一定让步。
对此,美联物业全国研究中心经理张添鸣建议,市场冷淡更倾向于先卖后买,市场热度高的时候先买后卖。简单来说,市场冷淡先卖了,手里有钱不愁买不到;市场热的时候即便贷款成本会高一些,但这点成本对比短期内的升值来说可以忽略。
蒸鱼 | 编辑
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